(Aktualizacja zapowiedzi zmian na luty 2026)
W październiku 2025 r. opublikowaliśmy przewodnik dla Wspólnot Mieszkaniowych dotyczący planowanych zmian w Ustawie o własności lokali. Od tego czasu projekt nowelizacji Ustawy o własności lokali był dalej modyfikowany i doprecyzowywany na etapie rządowym.
Aktualnie, wiadomo już, że część pierwotnych założeń została zmieniona lub uzupełniona, a kierunek reformy jest bardziej konkretny niż te kilka miesięcy temu.
W tym artykule szczegółowo przedstawimy:
- aktualny stan prac nad nowelizacją,
- kluczowe różnice względem wcześniejszych informacji,
- praktyczne konsekwencje dla wspólnot mieszkaniowych, zarządów i zarządców.
Artykuł opiera się na dostępnych dokumentach rządowych i stanie wiedzy na luty 2026 r. i ma charakter informacyjny. Treść projektu może jeszcze ulec zmianie w toku dalszych prac legislacyjnych.
Co zmieniło się względem wcześniejszych zapowiedzi?
Projekt zmian w Ustawie o własności lokali został ujęty w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów wskazywany jest szacynkowo na II kwartał 2026 r., jednak nie jest to termin wiążący.
Najważniejsze z perspektywy Wspólnot Mieszkaniowych jest to, że:
- kierunek zmian został utrzymany, projket jest wciąż rozpatrywany,
- projekt stał się bardziej doprecyzowany — mniej ogólnych haseł, więcej doprecyzowań,
- część rozwiązań ma charakter porządkujący, a nie rewolucyjny, jak początkowo zapowiadano.
Najważniejsze zmiany w Ustawie o własności lokali dla Wspólnot Mieszkaniowych
Jednym z najczęściej dyskutowanych tematów w poprzednich zapowiedziach były balkony i tarasy. Aktualna wersja projektu nadal zakłada wyraźne rozróżnienie pomiędzy elementami:
- należącymi do nieruchomości wspólnej (m.in. elementy konstrukcyjne, płyta balkonowa, izolacje, balustrady, elementy elewacji),
- pozostającymi w sferze użytkowania lokalu (przestrzeń użytkowa balkonu, sposób korzystania, elementy wyposażenia).
Celem tej zmiany jest ograniczenie sporów przy planowaniu remontów i jednoznaczne przypisanie odpowiedzialności finansowej. W praktyce, nowelizacja Ustawy o własności lokali ma ułatwić podejmowanie decyzji o remontach po stronie wspólnoty oraz łatwiejsze określanie kosztów.
Status prawny Wspólnoty mieszkaniowej w Ustawie o własności lokali.
Projekt Ustawy o własności lokali 2026 wprost definiuje wspólnotę mieszkaniową jako jednostkę organizacyjną bez osobowości prawnej, ale posiadającą zdolność do czynności prawnych wraz z własnym majątkiem związanym z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
Choć w praktyce wiele wspólnot działało w ten sposób już wcześniej, doprecyzowanie ustawowe ma znaczenie w sytuacji gdy niejasne są prawa do roszczeń, windykowania należności, zawierania umów jak również rozliczeń finansowych. Realnie Wspólnota Mieszkaniowa ma wzmocnioną pozycję jako podmiot działający dla właścicieli.
Mniej formalności w sprawie roszczeń wobec dewelopera?
Projekt przewiduje możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi za wady części wspólnych na rzecz właścicieli, bez konieczności uzyskiwania indywidualnych cesji od wszystkich.
W praktyce może to znacząco uprościć:
- postępowania reklamacyjne,
- dochodzenie napraw wad konstrukcyjnych,
- działania prawne wobec deweloperów.
To rozwiązanie odpowiada na realne problemy, z którymi borykały się wspólnoty w pierwszych latach funkcjonowania budynków.
Wyższe zaliczki dla lokali generujących ponadstandardowe koszty
Projekt utrzymuje możliwość różnicowania zaliczek w sytuacjach, gdy sposób korzystania z lokalu powoduje dodatkowe koszty po stronie wspólnoty (np. zwiększone zużycie części wspólnych, częstsze awarie, większe koszty eksploatacyjne).
Kluczowe jest jednak to, że:
- koszty muszą zostać wykazane i uzasadnione,
- konieczna będzie uchwała wspólnoty,
- nie chodzi o dowolne podwyższanie zaliczek, lecz o proporcjonalne rozliczenie realnych obciążeń.
Zmiana ta ma na celu wyrównanie kosztów ponoszonych przez wszystkich właścicieli.
Kontrola instalacji i dostęp do lokalu – wzmocnienie egzekwowania obowiązków
Nowelizacja Ustawy o własności lokali wzmacnia możliwość egzekwowania obowiązku udostępnienia lokalu do kontroli okresowych, doraźnych jak również niwelowania zagrożeń związanych z instalacjami.
W przypadku uporczywej odmowy projekt przewiduje możliwość zastosowania sankcji administracyjnych, a w sytuacjach zagrożenia – wejście do lokalu w asyście odpowiednich służb.
Z punktu widzenia zarządzania nieruchomością jest to istotne narzędzie zwiększające bezpieczeństwo całego budynku.
Urządzenia pomiarowe jako część nieruchomości wspólnej
Projekt jednoznacznie wskazuje, że urządzenia pomiarowe (m.in. wodomierze, ciepłomierze, podzielniki kosztów) stanowią część nieruchomości wspólnej.
Oznacza to, że ewentualny montaż,wymiana, konserwacja czy legalizacja leży po stronie wspólnoty, wraz z kwestią finansową.
Zmiana ta ma zakończyć wieloletnie niezgodności interpretacyjne dotyczące odpowiedzialności w tych aspektach.
Zapowiada się usprawnienie funkcjonowania Wspólnot?
Projekt porządkuje również kwestie organizacyjne:
- fundusze celowe (w tym fundusz remontowy) są wprost wskazane jako majątek wspólnoty,
- dopuszczona zostaje komunikacja elektroniczna (powiadomienia, dokumenty, głosowania),
- doprecyzowane zostają terminy sprawozdań i obowiązki informacyjne zarządu.
Choć nie są to zmiany spektakularne, w codziennej praktyce mogą znacząco usprawnić funkcjonowanie wspólnot.
Czy Wspólnoty czeka mniej zastoju decyzyjnego?
Jedną z ważniejszych zmian jest usprawnienie podejmowania uchwał w trybie obiegowym oraz mieszanym (zarówno na zebraniu jak i indywidualnie).
Projekt zapowiada zachowanie wymogu bezwzględnej większości udziałów dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu oraz możliwość podejmowania uchwał zwykłą większością udziałów wśród głosujących w trybie obiegowym.
To rozwiązanie ma usprawnić decyzyjnośc oraz ograniczyć sytuacje, w których brak frekwencji blokuje kluczowe postanowienia wspólnoty.
Co te zmiany oznaczają w praktyce dla Wspólnot Mieszkaniowych i Zarządców?
Choć projekt nadal jest w toku, już teraz widać, że zmiany będą wymagały:
- więcej odpowiedzialności po stronie zarządu,
- potrzeba lepszego przygotowania dokumentacji,
- większe znaczenie regulaminów, kwestii rozliczeń i procedur wewnętrznych,
- usprawnienie przy awariach i remontach.
- większego nacisku na komunikację z właścicielami.
Wspólnoty, które wcześniej uporządkują te obszary ze swoją Firmą Zarządzającą, łatwiej dostosują się do nowych przepisów, gdy wejdą one w życie.
Jak Wspólnota Mieszkaniowa może sie przygotować?
Jeszcze przed wejściem nowelizacji w życie warto:
- uporządkować wzory komunikacji elektronicznej,
- zweryfikować regulaminy i wzory uchwał,
- zweryfikować stan balkonów, instalacji i urządzeń pomiarowych,
- przygotować długofalowy plan remontowy i finansowy.
W Ecodomum na bieżąco monitorujemy prace legislacyjne i wspieramy Wspólnoty w przygotowaniu się do zmian, nie chaotycznie, lecz w sposób spokojny, merytoryczny i dopasowany do realiów danej nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
1. Czy zmiany w ustawie o własności lokali 2026 już obowiązują?
Nie. Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali (UD312) znajduje się obecnie na etapie rządowym. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów wskazywany jest orientacyjnie na II kwartał 2026 r., jednak przepisy nie weszły jeszcze w życie i ich ostateczne brzmienie może się zmienić.
2. Co dokładnie będzie częścią wspólną balkonu po zmianach?
Zgodnie z aktualnymi założeniami projektu, częścią nieruchomości wspólnej mają być elementy konstrukcyjne balkonu, takie jak płyta balkonowa, izolacje, balustrady oraz elementy elewacji. Przestrzeń użytkowa balkonu oraz sposób jego użytkowania pozostaną po stronie właściciela lokalu.
3. Czy wspólnota będzie mogła podnieść zaliczkę tylko jednemu właścicielowi?
Tak, ale tylko w określonych przypadkach. Projekt przewiduje możliwość podwyższenia zaliczki dla lokalu, którego sposób użytkowania generuje ponadstandardowe koszty po stronie wspólnoty. Wymaga to wykazania tych kosztów oraz podjęcia odpowiedniej uchwały.
4. Czy wspólnota będzie mogła wejść do lokalu bez zgody właściciela?
Projekt wzmacnia obowiązek udostępnienia lokalu do kontroli instalacji. W sytuacjach zagrożenia lub awarii możliwe będzie wejście do lokalu w asyście odpowiednich służb. Przy uporczywej odmowie udostępnienia lokalu przewidziane są sankcje administracyjne.
5. Kto będzie odpowiadał za wymianę i legalizację wodomierzy?
Zgodnie z obowiązującym projektem, urządzenia pomiarowe (wodomierze, ciepłomierze, podzielniki) mają zostać uznane za część nieruchomości wspólnej. Realnie sprawia to, że obowiązek ich montażu, wymiany, legalizacji i finansowania spoczywać będzie po stronie wspólnoty mieszkaniowej.
6. Czy nowe przepisy ułatwią podejmowanie uchwał we wspólnocie?
Tak. Projekt zakłada usprawnienie podejmowania uchwał w trybie obiegowym i mieszanym. W takich przypadkach wystarczająca ma być zwykła większość udziałów wśród głosujących, co ma ograniczyć paraliż decyzyjny wynikający z braku frekwencji.
7. Czy fundusz remontowy będzie obowiązkowy?
Projekt nie wprowadza obowiązku tworzenia funduszu remontowego, ale wprost podkreślą fundusze celowe (w tym remontowy) jako majątek wspólnoty, tworzony uchwałą właścicieli. Taki zabieg, ma na celu ułozyć kwestie zarówno formalnie jak również finansowe.
8. Co wspólnoty powinny zrobić już teraz?
Choć przepisy jeszcze nie obowiązują, warto już teraz:
- uporządkować regulaminy i procedury,
- przygotować wzory uchwał,
- zweryfikować zasady komunikacji elektronicznej,
- przeanalizować kwestie balkonów, instalacji i urządzeń pomiarowych.
Takie zabiegi ułatwią dostosowanie się do zmian, gdy będą one realnie obowiązywały.
Szukasz sprawdzonego zarządcy nieruchomości w Warszawie i okolicach?
Skontaktuj się z nami – porozmawiajmy o tym, jak możemy pomóc Twojej wspólnocie: biuro@ecodomum
